Naliczenie podatku VAT od nieruchomości w egzekucji

Tym razem taki problem opisuję:

„Aktualnie sprawa rozbija się o VAT. Jestesmy wierzyceielm hipotecznym.

W obecnym operacie biegly wycienił nieruchomość na kwotę 1 284 000 tys. Biegły od oszacowania nieruchomości zawsze wycenia w kwocie netto, ponieważ bada nieruchomość, VAT jest poza obrebem jego kompetencji. Komornik wcześniej wystąpił do US z wnioskiem o kontrolę w spólce Inter Tech (dłuznik) aby zobaczyć jak ta nieruchomość funkcjonowała w księgach i jakim VAT obciążyć nieruchomość. Wskutek odmowy US o przeprowadzeniu kontroli, dla bezpieczeństwa, podjął decyzję o obciążeniu VAT w wysokości 23%.

Plan jest, że wyznaczmy zatem dodatkwowego biegłego od podatku, zeby wskazał z jakim podatkiem mamy do czynienia. Nieruchomość w znacznej mierze jest mieszkalna, więc w najgorszym wypadku powiniem VAT wynosić 8%. Problem jest jednak taki, że cały budynek funkcjonuje pod jedną KW i nic nie jest powydzielane. Przy dobrych wiatrach powinniśmy nawet dostać opinię o całkowitym zwolnieniu z VAT tej nieruchomości i w ta stronę biegły zlecił przygotowanie dokumentów – jaka będzie ostateczna opinia jeszcze nie przesądza. Brak VAT można uzasadniać pierwszym zasiedleniem.

„Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT zwolnienie od podatku od towarów i usług znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.”

Pytanie czy konieczny jest biegly sadowy, czy wystarczy opinia doradcy pdoatkowego?

Pytałem tez komornika :

Szanowny Panie Komorniku,

Niestety nie udało nam się zdzwonić w ostatnim czasie, być może drogą mailową jest Pan bardziej osiągalny.

Zwlekaliśmy póki co ze złożeniem dokumentów, ponieważ prawdopodobnie będziemy wnosili o powołanie dwóch biegłych
1. w zakresie oszacowania nieruchomości
2. w zakresie ewentualnego występowania podatku Vat (naszym zdaniem podatek VAT nie powinien wystąpić przy tej nieruchomości, wiąże się z to ze zwolnieniem z tytulu pierwszego zasiedlenia, które już miało miejsce i trwa ponad 2 lata)

W związku z powyższym, ponieważ nie znam procedury, chciałem zasięgnąć informacji kto i na jakiej podstawie ustalił VAT przy tej nieruchomości na poziomie 23%. Jeśli dobrze pamiętam, to wskutek braku możliwości zweryfikowania dokumentów finansowych spółki został, dla bezpieczeństwa, ustalony maksymalny VAT .

Pytanie – czy zwykła opinia doradcy podatkowego wystarczy do zmiany oznaczonego podatku VAT czy konieczne jest powołanie biegłego sądowego ? Nie jestem w 100 % przekonany, że będzie występowało całkowite zwolnienie z VAT – być może doradca zadecyduje o podatku 8% – wszak praktycznie cała nieruchomość to lokale mieszkalne. Nie chcę w żaden sposób przesądzać o opinii jednak coraz trudniej zgodzić mi się ze stawką VAT 23% .

Jak widać, sam nabywca mógłby mieć problem z odliczeniem VAT ponieważ przy egzekucji wychodzi na to, że nie est stroną transakcji VAT
http://www.rp.pl/Podatki/312239962-Nabywca-nieruchomosci-z-licytacji-komorniczej-ma-problem-z-odzyskaniem-VAT.html

W żadnym wypadku nie chodzi mi o dywagacje co dla kogo byłoby lepiej, tylko ustalić jaki jest stan faktyczny i jaki wg opinii doradcy /biegłego sądowego dołożyć (lub nie) odpowiedni VAT do operatu szacunkowego. Ponieważ każdy biegły rzeczoznawca wystawia w cenie netto bez wypowiedzenia się o VAT

Drugie pytanie w kontekście VAT – jeśli pozostanie kwota brutto 23% przy przejmowaniu nieruchomości po 2 bezskutecznej licytacji, będziemy musli wpłacić VAT w pełnej kwocie osobno ? Nasza wierzytelność nie zawiera VAT- a jak rozumiem, otrzymując FV za Inter tech od Komornika, będzie wyszczególniony podatek VAT. My przejmiemy wierzytelnością bez VAT, więc jeśli kwota przejęcia byłaby np 900 000 brutto – wówczas w tym jest prawie 170 000 tys. podatku VAT – kto i jak go wpłaci na US ?

Niestety nie odpisał na maila, nie odbiera teleofnów.

Miałby Pan jakiś pomysł na to całe zamieszanie ? :)”

Odpowiedziałem, że ja złożyłbym do sądu skargę na czynności komornika w zakresie ustalenie przezeń VAT i niech sąd ją rozpatruje ewentualnie powołując biegłego sądowego. Przyszło po tej odpowiedzi kolejne pytanie od tej osoby:

„My jesteśmy wierzycielem hipotecznym od 12.2018. Czy możemy zatem skarżyć czynność która była na kilka lat przed naszym wstąpieniem w sprawę? Sporządzenie nowego operatu szacunkowego mamy zrobić w najblizszym czasie. Może dopiero po jego wykonaniu jeśli komornik nadal bedzie uwazał, ze jest VAT 23% (bo dlaczego mialby zmienic zdanie? sporzadzic opinie doradcy podatkowego?) wówczas wnosić o biegłego ? Choc zdecydowanie lepiej byłoby nam skarżyć jak Pan wskazał – niech sąd się martwi jaki ma być VAT. Pytanie natomiast czy możemy…”

Odpowiedziałem, że mogą zaskarżyć tę czynność w terminie 7 dni od dnia w którym dowiedzieli sięsię o niej – art. 767 § 4 KPC: Skargę wnosi się w terminie tygodniowym od dnia dokonania czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona; w innych przypadkach − od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, a w braku zawiadomienia − od dnia powzięcia wiadomości przez skarżącego o dokonanej czynności.

Skoro ma być dokonane nowe oszacowanie to uważam, że należy poczekać i zaskarżyć podatek który komornik ustali.

Skarga na czynności komornika jest jedynym sposobem na zmianę decyzji komornika w przedmiocie wysokości podatku. Czy warto w skardze powołać się na opinię doradcy podatkowego, albo jeszcze wcześniej przełożyć ją komornikowi zanim podejmie decyzję, tego nie wiem.